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Hipoteca: conceptos básicos que debes conocer

Publicado por GandiaInmobiliaria.es en 28/09/2018
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A grandes rasgos, todo el mundo sabe qué es y para qué sirve una hipoteca. Sin embargo, todavía hay un gran desconocimiento sobre el significado de los tecnicismos que la banca suele utilizar para referirse a las condiciones de estos productos. Aquí definimos los términos que se asocian a las características y al proceso de contratación de los préstamos hipotecarios:

Capital: es la cantidad de dinero que presta el banco. En general, lo máximo que conceden las entidades es hasta el 80 % del valor de tasación o compraventa de la vivienda (loan to value o LTV).

Plazo: es el tiempo que da el banco para que se devuelva la hipoteca íntegramente, generalmente mediante el pago de cuotas mensuales. También se denomina período de amortización o de reembolso.

Garantía: es aquello que garantiza que se devolverá el crédito, es decir, lo que se quedará el banco si no se devuelve el dinero. En los préstamos hipotecarios, la garantía es tanto la vivienda financiada como el conjunto de bienes presentes y futuros del titular. En ocasiones, la entidad puede exigir que un tercero respalde el pago de la hipoteca con sus bienes (aval).

Interés: es el precio de la hipoteca, esto es, lo que el banco cobra por prestar su dinero. En las hipotecas, este puede ser: fijo, un valor constante. Variable, es decir, un valor fijo (denominado diferencial) más la cotización de un índice de referencia como el euríbor. Mixto, una mezcla de los dos anteriores.En las hipotecas a tipo variable, además, se suele aplicar un interés fijo durante los primeros 12 a 24 meses (tipo de interés nominal inicial o TINI).

Cláusula suelo y cláusula cero: la cláusula suelo o suelo hipotecario limita el interés mínimo que puede aplicarse sobre una hipoteca variable, mientras que la cláusula cero establece ese límite en el 0 %. Las cláusulas suelo incluidas en los contratos con falta de transparencia se consideran abusivas y, por lo tanto, nulas.

TAE: son las siglas de tasa anual equivalente, una medida estándar que refleja el interés de la hipoteca, sus comisiones y sus otros gastos. Es un indicador que permite comparar el precio de varios préstamos de forma rápida.

Comisiones: son cargos que hay que pagar por ciertas operaciones. Las más comunes son las de apertura (por formalizar la hipoteca), amortización anticipada (por adelantar capital) y subrogación (por cambiar de banco).

Productos vinculados: son los productos o servicios que el titular tiene que contratar para reducir el interés de la hipoteca. Pueden ser domiciliaciones de ingresos o recibos, seguros de hogar o vida, tarjetas de crédito, planes de pensiones, etc.

Gastos de hipoteca: es lo que cuesta escriturar e inscribir la hipoteca y están compuestos por los aranceles notariales y registrales, el precio de la tasación, los honorarios de la gestoría y el impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD). Junto con los gastos de escrituración de la compraventa, su coste puede alcanzar el equivalente a entre el 10 % y el 15 % del valor de la vivienda.

FIPRE y FIPER: son la Ficha de Información Precontractual de la hipoteca y la Ficha de Información Personalizada, respectivamente. La primera contiene solamente las características genéricas del préstamo, mientras que la segunda incluye las condiciones que el banco está dispuesto a ofrecer según el perfil del solicitante.

Oferta vinculante: es una oferta en firme del banco que tiene que solicitar el cliente y que se debe mantener vigente durante un período de tiempo determinado, que generalmente es de 15 días naturales o más. Durante ese plazo, el titular puede buscar otras ofertas.

Novación: operación que permite modificar cualquier cláusula de una hipoteca ya firmada mediante un acuerdo con la entidad prestamista.

Subrogación: operación que permite trasladar la hipoteca a otro banco para modificar el interés o el plazo (subrogación de acreedor) o sustituir al titular por otro distinto (subrogación de deudor).

Amortización anticipada: operación que consiste en adelantar todo o una parte del capital pendiente de la hipoteca. Al realizar ese reembolso, el banco da la opción de acortar el plazo y mantener la cuota o de mantener el plazo y reducir la cuota.

Ejecución hipotecaria: es el proceso que se inicia tras el impago reiterado de las cuotas y que culmina con el embargo de la vivienda y su posterior venta en subasta pública. Si la venta del inmueble no cubre la deuda pendiente, el titular tendrá que devolverla con el resto de sus bienes presentes y futuros (ingresos, cuentas, etc.), que podrán ser embargados hasta que se salde.

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